Analysis of factors affecting the all risk yield: case study of Vilnius, Lithuanian capital

Abstract

Overall capitalization rate is one of the key evaluation elements in operating income approach. Deriving capitalization rates from comparable sales is the preferred method when sufficient data on sales of similar, competitive properties are available. The capitali­zation rates provide evidence of the importance of local market conditions and individual property characteristics. This paper is an empirical study of the capitalization rates for 66 commercial premises sales in down town Vilnius from 2008 III q – 2009 I q. Seeking to derive factors affecting the capitalization rate, regressive-correlative analysis of capitalization rate of various commercial premises located on various streets of downtown Vilnius was carried out. Capitalization rate depends on qualitative and quantitative characteristics of real estate, i. e. purpose, total area of premises, storey they are on and quality of decoration. At the end of study results were summarized.

Article in Lithuanian.

Veiksnių, darančių įtaką kapitalizacijos normai, analizė: Vilniaus – Lietuvos sostinės atvejis

Santrauka. Kapitalizacijos norma – vienas iš svarbiausių elementų naudojimo pajamų vertei nustatyti. Kapitalizacijos normos nustatymas pagal lyginamąjį pardavimą taikomas tada, kai turima pakankamai duomenų apie panašų, konkurencingą turtą. Kapitalizacijos norma įrodo vietinės rinkos sąlygų ir individualių turto savybių svarbą. Šis darbas – tai empirinė 66 komercinių patalpų pardavimo Vilniaus centre nuo 2008 m. III ketv. iki 2009 m. I ketv. kapitalizacijos normų analizė. Siekiant nustatyti veiksnius, turinčius įtakos kapitalizacijos normos dydžiui, buvo atlikta įvairių komercinių patalpų, esančių Vilniaus miesto centrinės dalies įvairiose gatvėse, kapitalizacijos normos regresinė ir koreliacinė analizė. Kapitalizacijos norma priklauso nuo kokybinių ir kiekybinių nekilnojamojo turto savybių, t. y. patalpų paskirties, bendrojo patalpų ploto, aukšto, kuriame yra patal­pos, ir apdailos kokybės. Tyrimo pabaigoje aptarta gauta priklausomybė.

Raktiniai žodžiai: kapitalizacijos norma; komercinės paskirties nekilnojamasis turtas; grynosios pajamos; regresinė ir koreliacinė analizė

Keyword : overall capitalization rate, commercial real estate, net operating incomes, regressive-correlative analysis